Rủi Ro Khi Mua Đất Trồng Cây Lâu Năm Bạn Nên Biết

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đổ xô vào mua đất trồng cây lâu năm bởi vốn ban đầu ít nhưng tiềm năng thu lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư mới, chưa có kinh nghiệm thì nên cẩn trọng bởi đất trồng cây lâu năm vẫn tồn tại khá nhiều rủi ro nếu không lưu ý hoặc không đủ kỹ năng nhận biết, người mua sẽ rất dễ vướng vào những rắc rối không nên có. Vậy mua đất nông nghiệp có những rủi ro gì? Có nên mua đất trồng cây lâu năm? Cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết này nhé!

Đất trồng cây lâu năm là gì?

Theo Khoản 1, Điều 10 Luật Đất Đai 2013: “Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm. Từ khi gieo trồng đến khi thu hoạch kể cả cây có thời gian sinh trưởng như cây hàng năm nhưng cho thu hoạch cho nhiều năm như cây nho, thanh long…

Đất trồng cây lâu năm là loại đất được sử dụng cho các loại cây chỉ cần trồng một lần nhưng có thể sinh trưởng và thu hoạch trong nhiều năm liên tiếp. Theo quy định của Bộ Tài nguyên Môi trường tại Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018, đất trồng cây lâu năm bao gồm các nhóm sau:

• Cây công nghiệp lâu năm: Những cây cho sản phẩm phải qua chế biến mới sử dụng được, thường dùng làm nguyên liệu cho các ngành công nghiệp. Ví dụ như cacao, cao su, chè, hồ tiêu, cà phê, điều, dừa, v.v.

• Cây ăn quả lâu năm: Những cây cho sản phẩm là quả có thể ăn tươi hoặc chế biến thành các sản phẩm khác. Ví dụ như cam, bưởi, chôm chôm, măng cụt, mận, mơ, sầu riêng, nhãn, vải, xoài, v.v.

• Cây dược liệu lâu năm: Những cây cho sản phẩm có tác dụng chữa bệnh hoặc bồi bổ sức khỏe. Ví dụ như quế, hồi, đỗ trọng, sâm, long não, v.v.

• Các loại cây lâu năm khác: Những cây có mục đích khác nhau như lấy gỗ, tạo cảnh quan, làm bóng mát. Ví dụ như bạch đàn, xoan, keo, xà cừ, lộc vừng, hoa sữa, bụt mọc, v.v. Trong trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm hoặc xen kẽ với cây hàng năm thì cũng thuộc nhóm này.

Quy định về thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm

Trường hợp thời hạn đất trồng cây lâu năm là 50 năm

Theo Luật đất đai 2013, Khoản 2, Điều  thời hạn giao đất và công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Hạn mức đất trồng cây lâu năm được giao cho mỗi hộ gia đình và cá nhân được quy định như sau:

• Không quá 10ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.

• Không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

• Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm, hạn mức đất trồng cây lâu năm không được vượt quá 5ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và không quá 25ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Sau khi hết thời hạn, hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, họ được phép sử dụng đất theo thời hạn quy định.

Từ những quy định trên, có thể thấy rằng thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất do Nhà nước giao là 50 năm. Sau khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu, họ có thể tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

Trường hợp thời hạn đất trồng cây lâu năm không quá 50 năm

Theo Luật đất đai 2013, đối với hộ gia đình và cá nhân, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp không quá 50 năm, theo Khoản 2 Điều 126 của Luật đất đai. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình và cá nhân có thể được xem xét tiếp tục cho thuê đất nếu có nhu cầu.

Vì vậy, đối với hộ gia đình và cá nhân được cho thuê đất trồng cây lâu năm từ Nhà nước, thời hạn sử dụng đất không vượt quá 50 năm và có thể được xem xét tiếp tục cho thuê đất từ Nhà nước nếu có nhu cầu.

Thủ tục gia hạn đất trồng cây lâu năm

Theo Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình gia hạn thời gian sử dụng đất được hướng dẫn như sau:

Chuẩn bị hồ sơ:

• Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Nộp hồ sơ tại Cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ:

• Nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai và trình UBND cùng cấp để quyết định gia hạn quyền sử dụng đất theo yêu cầu của người sử dụng đất.

• Nếu hồ sơ không hợp lệ, người sử dụng đất sẽ được yêu cầu bổ sung hồ sơ cho đến khi đầy đủ.

• Người gia hạn thời gian sử dụng đất phải đóng lệ phí gia hạn và sau đó nộp chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận gia hạn thời gian sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, đồng thời điều chỉnh, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

• Người gia hạn sử dụng đất sẽ nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.

Lưu ý:

• Thủ tục gia hạn phải được tiến hành trước khi thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm hết tối thiểu 6 tháng.

• Thời gian thực hiện thủ tục gia hạn không quá 15 ngày, theo quy định tại Điều 1 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Phí gia hạn đất trồng cây lâu năm

Sau khi đã nộp đủ hồ sơ để thực hiện gia hạn thời gian sử dụng đất trồng cây lâu năm, người nộp hồ sơ sẽ phải nộp các khoản thuế phí theo quy định. Dưới đây là hai loại thuế phí bắt buộc phải đóng:

• Phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai: 15.000 đồng/lần.

• Phí thẩm định: 1.000 đồng/m2, với mức tối đa không vượt quá 5.000.000 đồng/hồ sơ.

Tất cả các khoản nộp phí sẽ được cung cấp biên lai, và người nộp hồ sơ phải giữ kỹ biên lai này. Trong trường hợp có tranh chấp hoặc các vấn đề liên quan đến pháp lý, biên lai thuế và phí khi gia hạn đất trồng cây lâu năm sẽ có giá trị chứng minh.

Ưu điểm khi Mua bán đất trồng cây lâu năm 

Hiện nay, các nhà đầu tư đang đặc biệt quan tâm đến đất trồng cây lâu năm không vì khả năng trồng cây lâu năm mà để thu hoạch, mà bởi khi đất trồng cây lâu năm được chuyển đổi thành đất thổ cư sau khi được cấp phép, nhà đầu tư có thể bán với mức giá cao hơn rất nhiều. Điều này mang lại cho họ lợi nhuận lớn, đặc biệt là nếu mảnh đất nằm gần khu dân cư đông đúc hoặc trên mặt đường lớn, giá trị của nó sẽ tăng mạnh và gấp nhiều lần so với trước đây.

Dưới đây là một số lợi ích khi đầu tư vào đất trồng cây lâu năm:

• Giá thành hợp lý: Đất trồng cây lâu năm thường có giá thành thấp hơn so với đất thổ cư và đất đã phân lô. Thậm chí, giá của nó chỉ khoảng 1/3 giá các loại đất khác, hoặc chỉ bằng 1/4 giá đất ở các thị trường tiềm năng mà chưa trở nên sôi động.

• Diện tích lớn và phù hợp với xu hướng nhà vườn: Đất trồng cây lâu năm thường có diện tích rộng, phù hợp với xu hướng xây dựng nhà vườn ở khu vực ven thành phố. So với các mảnh đất phân lô nhỏ gọn (khoảng 100m2, 125m2) tại nội đô, việc xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm mang lại không gian sống rộng rãi và thoáng mát, tránh xa sự ồn ào và hỗn loạn của thành phố.

• Tiềm năng tăng giá và sinh lợi nhuận cao: Mua đất trồng cây lâu năm với giá rẻ cho phép nhà đầu tư sở hữu diện tích lớn. Khi giá đất trên thị trường tăng lên, giá trị của đất sẽ tăng theo tỷ lệ với diện tích đất, tạo ra lợi nhuận khổng lồ cho nhà đầu tư.

Tổng hợp những rủi ro khi mua bán đất nông nghiệp cần biết 

• Đất không đảm bảo pháp lý 

Rủi ro thường gặp khi đầu tư vào đất trồng cây lâu năm là vấn đề pháp lý không đảm bảo. Nếu bạn mua một mảnh đất không có tính pháp lý rõ ràng, tức là thiếu các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc kiện tụng, bạn sẽ bị thiệt thòi. Ví dụ, nếu bạn mua một mảnh đất không có tính pháp lý đúng mà nằm trong danh sách thu hồi, bạn sẽ không được bồi thường.

Do đó, trước khi mua đất trồng cây lâu năm, bạn cần tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của mảnh đất đó. Chỉ khi bạn có trong tay các tài liệu như sổ đỏ, sổ hồng hoặc bất kỳ giấy tờ pháp lý nào khác, bạn mới có thể đầu tư tiền vào đó.

• Đất trồng cây lâu năm không bị vướng quy hoạch

Theo quy định Luật Đất Đai, đất trồng cây lâu năm đã nằm trong diện quy hoạch thì không được chuyển nhượng và  sớm muộn gì cũng sẽ bị thu hồi lại. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp mua bán chủ đất cũ đã giấu chuyện quy hoạch đi và cố tình rao bán để lừa người mua. 

Đất trồng cây lâu năm khó chuyển lên đất thổ cư 

• Khó chuyển sang đất thổ cư

Để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, có một số điều kiện phải tuân thủ theo luật đất đai hiện hành và chính sách phát triển địa phương. Đầu tiên, đất trồng cây lâu năm cần phải đáp ứng các quy định về diện tích tối thiểu, hình dạng, vị trí và mục đích sử dụng đất thổ cư. Những quy định này có thể khác nhau tùy theo quy định của từng vùng, thành phố hoặc tỉnh thành.

Thứ hai, chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư cũng phải tuân thủ chính sách phát triển của địa phương. Các chính sách này có thể liên quan đến quy hoạch đô thị, phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường và sử dụng đất hiệu quả. Việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm phải được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo rằng nó phù hợp với sự phát triển bền vững của khu vực và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và cuộc sống của người dân.

• Gặp phải người bán đất lừa đảo khi mua bán đất trồng cây lâu năm

Với nhiều chiêu trò, mánh khóe trên thị trường có rất nhiều trường hợp lừa đảo để lừa người mua. Những người bán đất lừa đảo sẽ tung tin không đúng sự thật về mảnh đất đó để dụ những người không có kinh nghiệm và kiến thức khi đầu tư.

Ví dụ như cò đất thường tung ra những chiêu trò như đưa ra những tiềm năng không có thật của khu đất để lừa người mua. Hoặc bán với mức giá rẻ hơn rất nhiều so với thị trường.

• Treo vốn vì mua để lướt sóng

Đất trồng cây lâu năm thường được bán với giá thành  rẻ hơn so với đất thổ cư. Trường hợp nếu mua được đất có đầy đủ pháp lý và đủ điều kiện để chuyển đổi lên đất thổ cư  thì sẽ mang lại lợi nhuận rất lớn. Tuy nhiên, nếu treo vốn như vậy mà chẳng may gặp phải rủi ro đất không thể lên thổ cư hoặc nằm trong diện quy hoạch của nhà nước và bị thu hồi thì sẽ bị lỗ vốn.

Kinh nghiệm khi mua bán đất trồng cây lâu năm 

Để hạn chế rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm, có một số biện pháp mà nhà đầu tư cần lưu ý:

• Kiểm tra tính pháp lý của lô đất

Nhà đầu tư cần xác minh giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất. Nên tránh mua đất dựa trên giấy tờ viết tay hoặc thỏa thuận bằng lời nói. Việc tra cứu thông tin pháp lý tại cơ quan chức năng địa phương cũng là một phương pháp hữu ích.

• Tìm hiểu về quy hoạch

Cần kiểm tra thông tin quy hoạch của lô đất để đảm bảo không gặp vấn đề với quy hoạch đất đai. Thông tin này có thể được tra cứu tại cơ quan Ủy ban nhân dân hoặc thông qua các nguồn tin địa phương.

• Đánh giá tiềm năng thực tế của đất

Cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau và tìm hiểu về tiềm năng phát triển của khu vực đất đai. Tránh dựa vào thông tin không chính xác hoặc thổi phồng từ người bán.

• Xem xét khả năng xin lên thổ cư

Nếu nhà đầu tư muốn đất có khả năng lên thổ cư, cần xem xét điều kiện và quy định về việc xin phép lên thổ cư. Điều này sẽ ảnh hưởng đến giá trị đất và quyền sử dụng đất trong tương lai.

• Khảo sát thực tế

Cần thực hiện khảo sát trực tiếp tại lô đất để có cái nhìn rõ ràng về tình trạng và tiềm năng của đất. Tuy nhiên, cần cảnh giác với các chiêu trò lừa đảo, như thuê người đóng giả làm nhà đầu tư khác để tạo sự khan hiếm và thúc đẩy mua đất.

• Cân nhắc tài chính bản thân 

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên xem xét nguồn vốn và chuẩn bị tâm lý cho tình huống mua đất trồng cây lâu năm có thể gặp phải treo vốn hoặc không đạt được lợi nhuận như kỳ vọng. Việc có một kế hoạch tài chính cẩn thận và đủ dự phòng sẽ giúp nhà đầu tư ứng phó với các tình huống khó khăn và tránh rơi vào tình trạng không có khả năng thanh toán.

Những biện pháp này giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện về lô đất trồng cây lâu năm và hạn chế các rủi ro không đáng có. Tuy nhiên, luôn luôn cẩn trọng và tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra quyết định mua đất trồng cây lâu năm.

Có nên mua đất trồng cây lâu năm không?

Theo quy định luật đất đai, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Để được phép xây nhà hoặc kinh doanh trên đất, bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng, nhưng phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương.

Do đó, khách hàng khi mua cần kiểm tra chính xác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm để xác định được khu đất trồng cây mà bạn định mua có được phép chuyển đổi sang mục đích khác hay không.

Hiện nay, Sự khan hiếm quỹ đất ở các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Nha Trang,... đang tạo thành xu hướng chuyển dịch đầu tư sang các vùng ven, đặc biệt là khu vực Tây Nguyên như bán đất Đắk Nông, Lâm Đồng, Kon Tum, Gia Lai và Đắk Lắk.  

Theo Quy hoạch xây dựng vùng Tây Nguyên đến năm 2030, nhu cầu đất xây dựng đô thị của Tây Nguyên năm 2020 khoảng hơn 23,8 nghìn ha. Đến năm 2030, Tây Nguyên sẽ có 117 đô thị với 27 đô thị hình thành mới. Tây Nguyên Sở hữu vị trí địa lý tốt, quỹ đất vô cùng lớn, giá đất còn khá rẻ, đang là một trong những điểm đến của các nhà đầu tư.

Trên đây là những thông tin mà bạn cần biết về đất trồng cây lâu năm để tránh rủi ro không đáng có. Tuy nhiên nếu bạn là một nhà đầu tư đầy nhiệt huyết và không ngại đối mặt với những tình huống bất lợi, đầu tư đất trồng cây lâu năm chính là sự lựa chọn phù hợp, khả năng sinh lời cao nếu biết đầu tư đúng cách.